Na trhu nemovitostí existují témata, která jsou náročnější než pouhý prodej a pronájem nemovitostí. Patří mezi ně například podílové spoluvlastnictví a jeho vypořádání. Jde o disciplínu, kterou řeším pravidelně, protože se tomu většina realitních makléřů nevěnuje prioritně. Je třeba, aby makléř byl mediátorem, psychologem a nestranným arbitrem. Proč je to důležité? A jaké komplikace mohou nastat? To si přečtěte níže, může to být opravdu nepříjemná situace.
Jak vypořádat podílové spoluvlastnictví?
Ještě před tím, než se vrhneme na to, jak se zbavit svého spoluvlastnického podílu, něco k historii. Již staří Římané podílové spoluvlastnictví znali a dokonce tvrdili, že spoluvlastnictví, je kořen všeho zla, podíváme se proč.
Co je to ideální spoluvlastnický podíl?
Podíl na věci, v našem případě nemovité, s tím, že není vymezeno, kterou část nemovitosti zrovna vlastníte.
To znamená, že když jste dva spoluvlastníci domu, oba vlastníte ideální polovinu z celého domu, polovinu vany, kuchyně atp. defakto polovinu z každé cihly. I přesto, že nemovitost obsahuje dva byty, do té doby, než se spoluvlastníci vypořádají, nebo závazně dohodnou, není jasné, kdo který byt vlastní.
Užívání nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví
Spoluvlastníci mají povinnost se dle výše svého podílu podílet na rekonstrukcích, udržovacích pracích atp.
Spoluvlastníci mají právo užívat nemovitost bez rozdílu, pokud užívá nemovitost pouze jeden z nich, je povinen zbývajícím vlastníkům hradit obvyklou cenu za pronájem podobné nemovitosti, resp. Jejich podílu na nemovitosti. V opačném případě by se jednalo o bezdůvodné obohacení, napadnutelné u soudu.
Vypořádání podílového spoluvlastnictví
Dohodou
Rozhodně doporučuji, se vždy na prvním místě snažit o rozumnou dohodu s ostatními spoluvlastníky. Ať už by to mělo znamenat vyplacení Vašeho podílu, vyplacení ostatních spoluvlastníků Vámi, nebo koordinovaný prodej nemovitosti jako celku. Ne vždy je tato situace jednoduchá. Často jsou vztahy mezi spoluvlastníky pošramocené. Zde vzniká prostor pro mediátora – realitního makléře, který komunikuje se všemi zúčastněnými stranami se snahou o co nejlepší výsledek – prodej za maximální možnou cenu.
Bez možnosti dohody
Přichází čas na nepopulární žalobu na vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud bude nemovitost zkoumat a dřív, nebo později přijde s následujícími variantami.
- Rozdělení nemovitosti – pokud lze rozdělit – soud nařídí nemovitost rozdělit. Nejjednodušší dělení je u pozemků, kde se vytvoří geometrický plán, rozdělí se podle podílů a poté převede do výlučného vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků. U bytových a rodinných domů je to vyhotovení prohlášení vlastníka, kterým se vymezí jednotlivé jednotky, které podle daného klíče připadnou jednotlivým spoluvlastníkům.
- Vyplacení podílů – z ceny stanovené znalcem se dojde k hodnotám jednotlivých podílů. Ostatní podílníci mají možnost odkoupit ostatní podíl(y). S odprodejem za danou cenu ovšem musí samozřejmě prodávající podílu souhlasit. Pokud nesouhlasí s prodejem, nebo výší prodejní ceny, přichází poslední možnost.
- Prodej formou dražby – Pokud se strany nedohodou na 1. ani 2. variantě, Soud nařídí prodej formou dražby. Tento bod nebývá pro strany výhodný, jelikož vyvolávací cenou je 75% z hodnoty určené znalcem. Tato hodnota může být výrazně podhodnocená. U nemovitostí, které nejsou tak likvidní se bude účastnit nízký počet zájemců.
Výkup – odprodej podílu
Další variantou je svůj podíl prodat tak jak leží a běží. Otázkou zůstává, kdo takový podíl koupí. Ve většině případů koupí podíl spekulant (investor), který koupí podíl za nižší – podhodnocenou částku a poté bude postupovat podle předchozích odstavců. To pouze v případě, kdy jedná fér. Bohužel na trhu existují skupiny, které úplně fér nepostupují. Již jsem slyšel příběhy, kdy investoři koupili podíl na nemovitosti, nastěhovali tam nepřizpůsobivé nájemníky a tím donutili ostatní podílníky k odstěhování a následnému prodeji jejich podílu za nízkou částku. Jakmile se jim povede získat celý podíl na nemovitosti, z pravidla dochází k prodeji za výrazně vyšší částku, než kolik bylo zaplaceno na podílech. Je důležité mít na paměti fakt, že za podíl získáte vždy nižší hodnotu při prodeji samotného podílu, než když prodáte nemovitost jako celek a podle podílu si rozdělíte částku. Tento rozdíl může znamenat i několik desítek %.
Závěr
Vždy se snažte dohodnout s ostatními spoluvlastníky, když se to nedaří, najměte si mediátora – realitního makléře – který se spojí se všemi spoluvlastníky a pomůže Vám celou situaci vyřešit. Je důležité, aby si všichni zúčastnění uvědomili, že by jim soudní spor v ničem nepomohl.
Nenechte se zlákat nabídkou výkupů, ztratíte tím hodně peněz.
Chcete pomoct s vypořádáním spoluvlastnictví? Řeším to často a pomáhám klientům neskončit u soudu, ale domluvit se a rychle získat peníze. Ozvěte se mi a můžeme Vaši situaci nezávazně probrat.